Weil die Ehefrau eines Vermieters in der entsprechenden Wohnung eines Mieters ein Geschäft eröffnen wollte, wogegen die Mieterin Widerspruch erhob, entschied das Landesgericht Braunschweig (Az. 6 S 301/09) zu Gunsten der klagenden Ehefrau mit der Begründung, dass grundsätzlich eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt sei, wenn der Vermieter die Räume für eigenberufliche Zwecke benötigt.

Bei Hypothekenzinsen ist weiter von etwa folgenden Bandbreiten für Effektivzinsen auszugehen:

Von Banken bei 5 Jahren: 2,4 bis 4,0 % und bei 10 Jahren: 3,3 bis 4,0 %

Von Versicherungen bei 5 Jahren: 2,5 bis 3,7 % und bei 10 Jahren: 3,4 bis 4,6 %

Für Festgelder werden aktuell zwischen 0,15 und 1,5 % erzielt. Bei den höher verzinslichen Angeboten sollte jedoch auf die Bonität des Anbieters sowie die Absicherung der Einlage im Insolvenzfall geachtet werden. Bei Annuitätendarlehen (bei denen gleiche Raten für Zinsen und Tilung vereinbart werden) sollte nach Expertenauffassung darauf geachtet werden, dass die Anfangstilgung nicht zu gering bemessen ist. Beim gegenwärtig historisch niedrigen Zinsniveau führt eine Anfangstilgung von lediglich 1 % zu einer planmäßigen Darlehenslaufzeit von mehr als dreißig Jahren! In Anbetracht der niedrigen Zinsen empfiehlt es sich deshalb, die Anfangstilgung nicht unter 2 % festzulegen.  

Bei der Beurteilung der Angemessenheit eines Mieterhöhungsverlangens können Gerichte auch die Mietspiegel vergleichbarer Nachbargemeinden heranziehen. Ein zusätzliches Sachverständigengutachten ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (AZ VIII ZR 99/09) dazu nicht erforderlich.

War ein gemeinsam genutztes Grundstück bisher für alle Berechtigten offen zugänglich, darf niemand seinen Anteil ohne Zustimmung sämtlicher Eigentümer umzäunen (OLG Köln - AZ Wx 33/08).

Eine Mieterin war schon zwei Monate vor dem Kündigungstermin aus ihrer Wohnung ausgezogen und der Vermieter hatte vor ihrem Vertragsende schon einen Nachmieter gefunden, der auch umgehend einzog. Dennoch wollte der Vermieter von der Frau noch bis zum ursprünglich festgelegten Kündigungstermin die Miete beanspruchen. Das Amtsgericht Neuruppin (AZ 42 C 273/08) stellte fest, dass die Mietzahlungspflicht eines scheidenden Mieters spätestens zu dem Zeitpunkt endet, ab dem die Wohnung wieder vermietet ist.

Eine freie Journalistin arbeitete viel von zu Hause aus, wo sie mit Hilfe von Fax, Telefon und Internet die erforderliche "Verbindung zur Außenwelt" hielt. Die zum Teil berufliche Nutzung der Wohnung passte dem Vermieter nicht und es kam zur Kündigung. Hiergegen klagte die Frau mit Erfolg vor dem Amtsgericht Hamburg (AZ 48 C 477/08). Die Kündigung war nach Auffassung des Gerichtes vor allem deshalb unwirksam, weil mit der speziellen Art der Berufstätigkeit der Frau in ihrer Wohnung kein "verstärkter Publikumsverkehr" und auch keine zusätzliche Belastung oder Beschädigung der Mietsache erfolge.

Wer auf einem nur gemieteten Grundstück eigenmächtig Bäume fällt, muss mit einer Schadenersatzzahlung an den Eigentümer rechnen.

Vor dem Oberlandesgericht Oldenburg (AZ 14 U 77/99) musste ein Mieter, der die gefällten Bäume ohne Genehmigung des Vermieters fällte, dem Eigentümer eine Schadenersatzzahlung in Höhe von 40.000,-- € zahlen, da das Grundstück wegen fehlendem Sichtschutz nunmehr weniger wert war.

Die Gebäudeversicherung muss nach einem Urteil des Oberladesgerichtes Celle (AZ 8 U 40/09) nicht für einen entstandenen Schaden einstehen, weil ein "Heimwerker" bei der Aufstellung des Ofens "völlig unverantwortlich" gehandelt habe.

Nach dem Selbsteinbau eines Holzofens hatte ein Mann nicht auf den erforderlichen Sicherheitsabstand zwischen Ofenrohr und der aus Holz bestehenden Wandverschalung geachtet. Deshalb kam es zum einem Brand.

Eine Mieterin, die sich über umfangreiche Graffiti an und in ihrem Mietshaus ärgerte, forderte den Hausbesitzer auf, die Verunstaltungen entfernen zu lassen. Weil sich nichts tat, verklagte sie ihn vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (AZ 5 C 313/07).

Dieses verurteilte den Hausbesitzer, die "Gemälde" beseitigen zu lassen, weil sie das ortsübliche Maß bei weitem überschritten. Die Kosten für die Reinigung, so das Gericht weiter, können im Rahmen der Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden.

Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht gestand dem Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu, den ihm per Sondernutzungsrecht überlassenen Parkplatz mit einem sogenannten "Sperrbügel" zu versehen (AZ 2 W2/96).

Die grundsätzlich erforderliche Zustimmung der anderen Eigentümer sah das OLG als in diesem Fall entbehrlich an: Der Parkplatznutzer konnte nur auf diese Weise unterbinden, dass sein Platz des öfteren von fremden Fahrzeugen blockiert wird und der Bügel an sich beeinträchtigt die anderen Eigentümer in keiner Weise.

Wir haben noch einen Ausbildungsplatz zur Immobilien-Kauffrau/-Kaufmann ab Sommer 2010 zu vergeben.

Voraussetzungen sind das Fachabitur, ein Führerschein und ein Pkw. Bei Interesse erbitten wir Ihre schriftliche Bewerbung, gerne auch per Email an info@hildebrandimmobilien.de.

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Da es heutzutage gang und gebe ist, dass Paare mit oder ohne Trauschein gemeinsam eine Wohnung anmieten und sich dann über kurz oder lang wieder trennen, bleibt oft einer der beiden Partner in der Wohnung. Es ist jedem Vermieter dringend anzuraten, mit allen Beteiligten eine entsprechende Vertragsänderung zu vereinbaren und zu dokumentieren. Dabei sollte auch gleich über die Verwendung bzw. Beibehaltung der seinerzeitigen Kautionszahlung befunden werden.

Das Amtsgericht Hamburg (Az. 46 C 97/07) erklärte z.B. eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung für unwirksam, da er sie vor beiden Mietern hätte erklären müssen. Dem Gericht reichte es nicht aus, dass der Vermieter seinerzeit eine schriftliche Erklärung der Frau, aus dem Mietverhältnis aussteigen zu wollen, ohne weitere Reaktion zu den Akten genommen hatte.

Wenn der Mieter wegen starken Schimmelpilzbefalls ihrer Wohnung erkranken, können sie das Mietverhältnis fristlos kündigen. Der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins ist in diesem Fall nach einer Entscheidung des Landgerichtes Berlin (Az. 65 S 345/07) auf Null gesunken.

Außerdem müsse der Vermieter dafür sorgen, dass die Mieter über eine Möglichkeit verfügen, dem Schimmelpilzbefall durch ausreichendes Lüften vorzubeugen. Kann nicht hinreichend gelüftet werden, muss der Vermieter einen eventuellen Pilzbefall auf eigene Rechnung beseitigen lassen. Wie das Urteil des Langerichtes Hamburg (Az. 307 S 44/08) im Übrigen festhält, ist es Sache des Vermieters, dass eine ausreichende Belüftung der Räumlichkeiten gegeben ist.

Der Bundesgerichtshof (AZ IX R 54/08) hat aus der Tatsache, dass der Vermieter eines Anwesens seit 1988 (Umbau zu Gewerberäumen) nichts Weiteres zur Verbesserung der Vermietungsaussichten unternommen hatte, festgestellt, dass die Vermietungsabsicht aufgegeben wurde und somit keine anteiligen Aufwendungen abgesetzt/verrechnet werden konnten. Bei ähnlich schwer vermietbaren Räumlichkeiten sollte deshalb das vorstehende Urteil beachtet werden!

Nach einem Urteil des Amtsgerichtes Frankfurt/Main (AZ 33 C 3686/08) kann der Vermieter sogar dann, wenn für Wohnung und Garage zwei unterschiedliche Verträge zu verschiedenen Zeitpunkten geschlossen wurden, die Garage alleine nicht kündigen. Nach Auffassung des Gerichtes liegt trotzdem ein einheitliches Mietverhältnis vor.

Wer vor Ablauf der Kündigungsfrist eine Wohnung räumt, muss die Miete nur bis zu dem Tag zahlen, an dem der neue Nachmieter einzieht (Amtsgericht Neuruppin, AZ 42 C 273/08).

Bei Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnwert eines Hauses unangemessen steigern, können nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes (AZ VIII ZR 41/08)nur die Kosten für notwendige Arbeiten auf die Miete umgelegt werden, was auch nachzuweisen ist.

Die Pferdehaltung im reinen Wohngebiet untersagte das Verwaltungsgericht Koblenz (Az. 1 K1256/08.KO) im Falle eines Hauseigentümers, der gerichtlich gegen das Vorhaben eines Nachbarn vorgegangen war, zehn Meter neben dem Wohnhaus des klagenden Nachbarn einen Stall für drei Pferde zu errichten.

Für Bäume und Sträucher schreibt das bayerische Nachbarschaftsrecht (wie auch in den anderen Bundesländern) von der Pflanzenhöhe abhängige Mindestabstände von der Grundstücksgrenze vor. Diese Vorschrift gilt nach dem Urteil des Landgerichts Coburg (Az. 32 S 470/08) allerdings nicht für Staudengewächse, zu denen im Streitfall auch das sogenannte "Elefantengras" (ein Schilfgewächs) gezählt wurde. Es darf nun direkt an der Grundstücksgrenze stehend eine Höhe von fünf Metern und noch mehr erreichen!

Wenn sich Meldungen über merkwürdige Einbrüche häufen, bei denen die Täter scheinbar kein Schloss geknackt und kein Fenster aufgebrochen haben, müssen die Bestohlenen stets nachweisen, dass in diesem Fall die Haustür gut verschlossen war. Gelingt ihnen dies nicht, gibt es lt. Oberlandesgericht Karlsruhe (Az 12 U 159/05) kein Geld von der Versicherung.

Das Wirtschaftsmagazin "Cash" hat in seinem aktuellen Immobilienstandort-Vergleich Wiesbaden die Spitzenposition unter den 40 wichtigsten deutschen Standorten attestiert. Mit einem Wirtschaftswachstum von 3,28 Prozent liegt Wiesbaden deutlich über dem bundesweiten Ergebnis von 1,3 Prozent. Außerdem punktet Wiesbaden mit der hohen Kaufkraft ihrer Einwohner. Mit 114,9 Indexpunkten ist sie die Zweithöchste nach München. Aber auch bei den angebotenen Kindergartenplätzen und der Zahl der Park- und Grünflächen besetzt Wiesbaden die vorderen Ränge. Die Mietrendite liegt mit 4,6 Prozent im guten Mittelfeld der verglichenen Städte.

Nachdem der Bundesgerichtshof die in den meisten Wohnungsmietverträgen enthaltenen "Renovierungsklauseln" für ungültig erklärt hat, versuchte ein Vermieter, um nicht auf den Renovierungskosten sitzen zu bleiben, eine deutliche Mieterhöhung.

Da der Mieter sich weigerte, diese anzuerkennen, kam es zu einem längeren Rechtsstreit bis vor den Bundesgerichtshof. Unter AZ VIII ZR 118/07 sah das höchste deutsche Zivilgericht diesen "Mietzuschlag" allerdings als unrechtmäßig an: Eine Mieterhöhung müsse sich immer an die Entwicklung der örtlichen Vergleichsmiete halten. Künftige Renovierungskosten spielen dabei keine Rolle!

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az V ZR 30/08) muss der Verkäufer einer sogenannten „Bestandsimmobilie“ auf eine bekannte „Asbestbelastung“ von sich aus hinweisen.

Streitbefangen war der Verkauf eines im Jahr 1980 errichteten Hauses, für dessen Fassade asbesthaltige Baustoffe verwendet wurden, was dem Verkäufer bekannt war. Der üblicherweise im Kaufvertrag enthaltene Gewährleistungsausschluss reichte dafür nicht aus.

Eine klagende Vermieterin machte nach einem vom Gericht empfohlenem Räumungsvergleich die bittere Erfahrung, dass damit die Räumung doch nicht erfolgen konnte, da der säumige Mieter zwischenzeitlich ein Untermietverhältnis mit seiner Ehefrau eingegangen war.

Nach einer Bundesgerichtshofentscheidung aus 2003 (Az IXa ZB 116/03) wirkt ein Räumungstitel (durch Urteil oder Vergleich erwirkt) stets nur gegen diejenige Person, die in der Urkunde aufgeführt ist. Deshalb blieb der Vermieterin nichts anderes übrig, als in einem neuen und wieder langwierigen Verfahren auch gegen die Untermieterin einen Räumungstitel zu erwirken.

Gegebenenfalls empfiehlt es sich, parallel zu einer Räumungsklage gleich ein Auskunftsverfahren anhängig zu machen, um eindeutig zu klären, wer auf die Mietsache tatsächlich oder vermeintlich sonst noch Zugriff hat.

Das Amtsgericht Köln stellte in einer kürzlichen Entscheidung klar, dass ein Vermieter bei den sogenannten "umlegbaren" Nebenkosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit strikt zu beachten hat (AZ 210 C 43/06).

Im Streitfall hat der Vermieter für die Reinigung von Treppenhaus und Hof einen Stundensatz von 25 € veranschlagt. Das Gericht hielt diesen Stundensatz für unangemessen hoch und urteilte, dass die betreffende Mieterin die daraus resultierenden Nebenkosten nicht zahlen muss.

Ohne konkrete Verdachtsmomente dürfen die Mitarbeiter eines Ordnungsamtes kein privates Grundstück betreten und dort kontrollieren, ob der Müll vorschriftsmäßig getrennt wird - siehe Verwaltungsgericht Berlin (AZ 10 A 473/06).

Bezüglich Selbstauskunft eines Mietinteressenten hatte ein Hausbesitzer dem Mietinteressenten einen selbst entworfenen Fragebogen zur Selbstauskunft mit der Frage nach Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen vorgelegt. Der Mietinteressent machte in dem betreffenden "Kästchen" einen Querstrich. Erst nach wenigen Monaten erfuhr der Vermieter, dass sein neuer Mieter noch rund 6.000 € Mietschulden bei seinem vorherigen Vermieter hatte. Daraufhin kündigte er den Mietvertrag fristlos und verlangte die sofortige Räumung der Wohnung.

Das Landgericht Itzehoe (AZ 9 S 132/07) wertete den Querstrich als "Verneinung". Der Mieter hatte also wissentlich eine Falschauskunft gegeben, was den Vermieter zu einer fristlosen Kündiung berechtigt. Im Übrigen stellte das Gericht fest, dass ein Vermieter nach eventuellen Mietschulden fragen darf!

Die bis zur Vermietung aufgelaufenen Kosten (Zinsen, Grundsteuer, Versicherung etc.) können nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn die Vermietungsabsicht von vornherein bestand und nachhaltige Vermietungsbemühungen (z.B. über entsprechende Anzeigen) nachzuweisen sind.

Aus einer parallel laufenden Verkaufsabsicht oder auch durch die spätere Wiederverwendung für eigene Wohnzwecke ergibt sich keine andere Sicht (Bundesfinanzhof AZ IX R 1/07).

Der Bundesgerichtshof hat kürzlich entschieden, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts unter ihrer Firmierung als Eigentümer eines Grundstückes in das Grundbuch eingetragen werden kann (AZ V ZB 74/08).

Bisher mussten alle Gesellschafter mit ihrem vollen Namen und dem Zusatz "in Gesellschaft bürgerlichen Rechts" im Grundbuch eingetragen sein. Damit wird nicht nur eine größere Anonymität begründet, sondern können auch erhebliche Kostenvorteile genutzt werden, wenn nicht jeder zukünftige Gesellschafterwechsel eine kostenpflichtige Berichtigung des Grundbuches erfordert.

Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 75/05) entschied, dass der Eigentümer eines Mietshauses auf dessen Dach immer dann eine Mobilfunkantenne installieren darf, sofern die für die „Strahlenbelastung“ gesetzlich festgelegten Grenzwerte nicht überschritten werden.

Eine Mietminderung wegen Schimmelbildung, die von alleine wieder verschwindet, ist nach der Entscheidung des Landgerichts Dessau-Roßlau (Az. 1 S 199/06) hinfällig, da man davon ausgehen kann, dass diese vom Mieter z.B. durch falsches Heizen/Belüften selbst verursacht wurde.

Auch ein Hundebesitzer darf nach dem Richterspruch des Oberlandesgericht Hamburg (Az. 2 Wx 72/07) sein Miteigentum so uneingeschränkt nutzen, wie er es für richtig hält. Er muß dabei allerdings Rücksicht auf die übrigen Miteigentümer nehmen, wozu auch gehört, dass z.B. ein Hundehalter den anfallenden Hundekot beseitigt.

Aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 19/07) ergibt sich, dass eine "Zwischenablesung" nur dann unter die Nebenkosten fällt, wenn sie im Mietvertrag im Rahmen der umzulegenden Kosten als zusätzliche und deutlich benannte Position aufgeführt ist.

Wenn ein Mieter mit der Arbeitsqualität des Hausmeisters unzufrieden ist, darf er dennoch nicht ohne weiteres die Zahlung des auf den Hausmeister entfallenden Anteils seiner Nebenksoten verweigern.

Es steht ihm nach einem Urteil des Amtsgerichtes Dresden (AZ 140 C 4830/05) aber frei, den angeblichen Mangel gegenüber dem Vermieter geltend zu machen und mit einer angemessenen Minderung der Kaltmiete zu reagieren, falls er nicht abgestellt werden sollte.

Eine Mietminderung kommt im Winter in Frage, wenn die Mieträume nicht ausreichend beheizt sind. Eine Mietminderung um 5% kommt nach einem Urteil des Amtsgerichtes Köln dann z.B. in Frage, wenn die Heizung nicht hinreichend heruntergeregelt werden kann. Im Streitfall blieben die Heizkörper selbst bei vermeintlich voll geschlossenen Ventilen noch mehr als handwarm, so dass die Räume stets überheizt waren (AZ 201 C 254/05).

Die neue Heizkostenverordnung führt seit 01.01.09 zu einigen Neuerungen. Unter anderem müssen ein konkreter Ablesetermin mindestens 10 Tage vorher und das Ergebnis der Lesung innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Auch sieht die Novelle eine Kürzungsmöglichkeit für die Heizkosten vor, wenn der Betreiber einer Heizungsanlage nicht den Anforderungen des § 10 EnEV hinsichtlich der Nachrüstung nachkommen sollte.

Wesentlich sind auch die Änderungen hinsichtlich der Quotelung der Kostenerfassung zwischen Fläche und Verbrauch bei bestimmten Gebäuden sowie die Möglichkeit, dass bei unbilligen Ergebnissen eine Mehrheit der Nutzer eine Änderung des Verteilungsmaßstabes fordern kann (NJW-Spezial 2008, 739).

Ist eine Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter den ursprünglich vereinbarten Mietpreis mindern.

Gemäß einer Entscheidung des Langerichtes Münster (AZ 9 S 224/06) gilt das auch dann, wenn die entscheidende "Zehn-Prozentmarke" nur ganz knapp unterschritten wird: Im Urteilsfall maß die fragliche Wohnung statt der im Mietvertrag angegebenen 55 m² nur 49,47 m².

Ein ohne entsprechenden Beschluss auf dem Dach angelegter Garten ist auf Verlangen der Miteigentümer wieder zu entfernen.

Nach einem Urteil des Oberlandesgerichtes München gilt das auch dann, wenn die Dachfläche schon vor dem Einzug des neuen Eigentümers begrünt war und der neue Eigentümer die Fläche nur neu gestaltete (AZ 34 Wx 119/06).

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann einen Wohnungseigentümer nicht per Mehrheitsbeschluss verpflichten, z.B. selbst Gartenarbeiten zu übernehmen.

Nach Auffassung des Oberlandesgerichtes Düsseldorf (AZ 1-3 Wx 77/08) reicht es in diesem Fall aus, wenn sich der "arbeitsunwillige" Eigentümer an den Kosten der Arbeiten anteilig beteiligt.

In einem Urteil des Landgerichtes Coburg (AZ 14 = 742/07), bei dem es um Schadenersatzansprüche eines auf glitschigem Laub ausgerutschtem Fußgänger ging, verneinten die Richter eine Schadenersatzpflicht.

Es würde den Rahmen des tatsächlich und wirtschaftlich Zumutbaren sprengen, müsste das Laub stets direkt nach dem Herunterfallen entfernt werden. Das Gericht ließ anklingen, dass es in der Regel reiche, wenn der Fußweg während dieser Zeit alle 3 - 5 Tage gekehrt wird.

Wer sein Haus während der Heizperiode längere Zeit unbewohnt lässt, muss Vorkehrungen gegen Frostschäden treffen; so auch die Gebäudeversicherung.

Eine Versicherung weigerte sich, den Schaden zu übernehmen, weil nach ihrer Auffassung bei sehr niedrigen Außentemperaturen die Heizung mindestens zweimal wöchentlich überprüft werden müsse, damit es z.B. auch bei einem Heizungsausfall gar nicht erst zu Frostschäden kommen könne.

Dieser Auffassung folgte der Bundesgerichtshof (AZ IV ZR 233/06) ausdrücklich nicht. Er sieht den Versicherungsnehmer lediglich in der Pflicht, das ordnungsgemäße Funktionieren der Heizung in zumutbarer und verkehrsüblicher Weise überwachen zu lassen, ohne dabei feste Intervalle vorzugeben. Nach Auffassung der Richter reichen dafür vielmehr Zeitabstände aus, die nach der allgemeinen Lebenserfahrung und insbesondere im Hinblick auf die speziellen Charakteristika der Heizung (Bauart, Zustand, Wartung, bisherige Störungsanfälligkeit) nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge einen störungsfreien Betrieb erwarten lassen.

Eine alte Heizungsanlage, die schon des öfteren ausfiel, muss also häufiger überprüft werden als eine weitgehend störungsfrei arbeitende, moderne Anlage, wenn man im Falle eines Frostschadens nicht den Versicherungsschutz gefährden will.

Wiesbaden erreichte beim HWWI/Berenberg-Städteranking den 4. Platz von Deutschland.

Bewertungskriterien waren wirtschaftliche Dynamik, Bildung und Innovationen, Internationalität und die Erreichbarkeit europäischer Agglomerationen.

Einem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter muss vom Vermieter nur dann eine im selben Haus gelegene Ersatzwohnung angeboten werden, wenn diese noch vor Ablauf der Kündigungsfrist frei geworden ist oder frei werden wird. Bundesgerichtshof (AZ VIII ZR 292/07).

Bei den von uns für Sie beobachteten Hypothekenzinsen sind zur Zeit keine gravierenden Änderungen zu verzeichnen.

Gehen Sie daher von folgenden Bandbreiten aus:

Effektivzins bei Hypothekendarlehen von Bank: 5,1 - 6,1 % (5 Jahre) 5,1 - 6,2 % (10 Jahre)

Effektivzins bei Hypothekendarlehen von Versicherung: 5,1 - 5,7 % (5 Jahre) 5,0 - 5,7 % (10 Jahre)

Für Monatsfestgelder können - je nach Institut und Anlagebetrag - zwischen 1,5 und 4,2 % erzielt werden.

Bei besonders lukrativen Angeboten insbesondere ausländischer Banken empfiehlt sich auf jeden Fall, die Frage der Absicherung im Insolvenzfall der Bank zu klären!

Nach dem Platzen der US-Immobilienblase und einem heftigen Rütteln im internationelen Finanzgefügt war es für einige Wochen vergleichsweise ruhig geworden. Doch nun zeichnet sich eine von den USA ausgehende neue Entwicklung ab.

In deren Mittelpunkt stehen die Mitte der 30er Jahre gegründeten halbstaatlichen Immobilienfinanzierer Fannnie Mae und Freddie Mac, die zusammen mehr als die Hälfte der amerikanischen Hypothekenkredite herausgegeben haben und deren Sicherheitensituation sich täglich verschlechtert.

Deren Verantwortliche sprechen bereits von einem zusätzlichen Kreditbedarf von 70 - 75 Milliarden Dollar. Obwohl die US-Fed als wesentlicher Garantiegeber kaum umhin kommen wird, dieses Geld zu drucken und zur Verfügung zu stellen, sind die Aktienkurse von Fannie Mae und Freddie Mac binnen eines Jahres um jeweils rd. 90 % gesunken. Gleichzeitig ging die zweitgrößte unabhängige Hypothekenbank der USA: Indy Mac Bankcorp. in die Insolvenz.

Diese Entwicklung kann natürlich keinem Bankkunden verborgen bleiben. Insbesondere in den USA gilt die große Sorge von Politik und Wirtschaft deshalb dem Vertrauenserhalt vor allem der privaten Bankkunden.

Als nach wie vor sichere Alternative bietet sich schon die kleinste Eigentumswohnung an, denn deren Vermietbarkeit ist zunächst in unserer Region immer gesichert. In unserem Angebot finden Sie neben unterschiedlich großen Eigentumswohnungen auch einige interessante Mehrfamilienhäuser und vieles mehr.

Das Oberlandesgericht Celle (AZ 4 W 195/07) hat entschieden, dass der durch den Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim erfolgte Verzicht auf ein grundbuchlich eingetragenes Wohnrecht nicht automatisch zur Zahlung einer dem Wert des Wohnrechts entsprechenden Geldrente führen muss.

Dies käme nur in Betracht, wenn sich im dem Wohnrecht zugrundliegenden Übergabevertrag ein entsprechender Passus findet oder wenn ein endgültiger Verzicht auf das Wohnrecht vorläge und dem Eigentümer der Immobiie eine Vermietung zuzumuten ist.

Immer wieder geht es durch die Nachrichtensendungen: Wohnhausbrand, Menschen springen aus dem Fenster, riskante Rettungseinsätze von Feuerwehrleuten. Tote, Verletzte, Sachschäden in Millionenhöhe.

Spätestens dann stellt sich die Frage: "Wäre das vermeidbar gewesen?" Brandschutzexperten sagen: Mit Rauchmeldern lassen sich Brände zwar nicht verhindern, aber so rechtzeitig entdecken, dass ein größeres Unglück vermieden werden kann.

Da in einigen Bundesländern die Installation von Rauchmeldern im Wohnungsneubau bereits gesetzlich vorgeschrieben ist, empfehlen wir die Nachrüstung auch bei Bestandsbauten.

Drei Monate nachdem ein Ehepaar ein kleines Häuschen für 63.000 € erworben hatte, machten sich im Schlafzimmer und wenig später auch im Wohn- und Kinderzimmer feuchte Flecken und Schimmel breit. Ein Sachverständiger fand den feuchten Keller als Ursache heraus.

Daraufhin verlangten die Käufer vom Vorbesitzer Schadenersatz von 11.000 €.

Weil diese selbst jahrelang in dem Haus gewohnt hatten, konnte ihnen das Problem nicht unbekannt sein - und vermutlich sei die mangelhafte Feuchtigkeitsisolierung bewußt verschwiegen worden. Vor dem Saarländischen Oberlandesgericht (Az.4U198/07-64) erhielten die sich getäuscht fühlenden Käufer Recht. Dass die Käufer bei der Besichtigung des Hauses auch den Keller persönlich in Augenschein genommen hatten, war dabei nach Auffassung des Gerichtes unerheblich.

Und da die Verkäufer nicht beweisen konnten, dass die Schäden damals so gut erkennbar gewesen seien, dass die bei einer "situationsadäquaten Sorgfalt" hätten auffallen müssen, sei davon auszugehen, dass die Vorbesitzer den Mangel "arglistig" verschwiegen haben, was sie nun schadenersatzpflichtig macht.

Hildebrand Immobilien wurde von der internationalen Immobilienzeitschrift Bellevue im 3. Jahr in Folge auch in 2008 wieder mit der Urkunde "Best Property Agents & Developers" ausgezeichnet.

Weil ein in der Wohnung zurückgelassener Hund während der häufigen Abwesenheit seiner Herrin sehr oft jaulte und bellte und alle Mitbewohner unter dem Lärm litten, forderten sie schließlich den Vermieter auf, für Abhilfe zu sorgen.

Dieser untersagte der jungen Frau daraufhin das Halten eines Hundes in der gemieteten Wohnung. Dagegen klagte die Herrin vor dem Amtsgericht Bremen. (Az.7C240/05) Das Gericht stellte klar, dass kein Vermieter gezwungen sein könne, ein Tier in seinem Haus zu dulden, dessen Verhalten den allgemeinen Hausfrieden nachweisbar und erheblich stört.

Da Sicherheiten generell für alle Darlehen haften können, sollte bedacht weden, ob es nicht angeraten ist, gegebenenfalls auch Teillöschungen im Grundstück vermerken zu lassen.

Besonders bereits komplett getilgte Darlehen sollten daher besser gleich gelöscht werden, um nicht eines Tages vielleicht doch noch im Falle der Fälle als Zusatzsicherheit herzuhalten. Auch sogenannte "Vorrats-Grundschulden in Bankbesitz", die also längst getilgt sind und nur für eventuelle spätere Bedarfsfälle gedacht sind, könnten so noch zur Falle werden!

Der neue Film beinhaltet u.a. auch einen Spot über Hildebrand Immobilien GmbH.

Auch einen Imagespot von Hildebrand Immobilien finden Sie auf der Seite der European Business Network.

Während die von Amerika ausgehende Bankenkrise ihr wahres Ausmaß erst zögerlich darstellt, gewinnen klassische Werte wie Gold und Immobilien wieder mehr an Bedeutung.

Vor diesem Hintergrund finden wir eine Feststellung des weltweit anerkannten Vermögensverwalters Marc Faber interessant, die dieser besonders Kleinanlegern im Interview mit der FAZ gab: Statt mit riskanten und teuren Finanzprodukten zu spekulieren, sollte man sich von Aktien auf absehbare Zeit fernhalten und besser eine Wohnung oder ein Haus kaufen!

Dem ist unsererseits natürlich nicht zu widersprechen!

Wenn in der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft keine anderslautende Regelung enthalten ist , sind anfallende "Kabelgebühren" anhand der sogenannten "Eigentumsanteile" auf die einzelnen Wohnungseigentümer lt. Bundesgerichtshof (AZ. V ZB 83/07) aufzuteilen.

Der Verlust eines Schlüssels kann auch einen Miter teuer zu stehen kommen.

Das Amtsgericht Rheinbach verurteilte jedenfalls einen Mieter, in diesem Fall die gesamten Kosten für den Austausch der Schließanlage zu übernehmen (Az. 3 C 199/04).

Sollen bereits vorhandene isolierglasfenster gegen neue ausgestauscht werden, muss der Vermieter den sich daraus für die Mieter ergebenden Vorteil gut begründen.

Gelingt ihm dies nicht liegt laut Bundesgerichtshof (Az.VIII ZR 47/05) statt einer Modernisierung (deren Kosten anteillig auf die Mieter umgelegt werden könnten) lediglich eine Reperatur vor, deren Kosten alleine den Vermieter treffen.

Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes (AZ V ZR 26/05) muss ein Vermieter für alle durch einen Mieter verursachten Störungen im Haus geradestehen, wenn er einem Mieter ein entsprechendes (und z.B. lärmverursachendes) Verhalten gestattet hat. Gleiches gilt, wenn der Vermieter eine entsprechende "Durchsetzung" der Hausordnung unterlässt.

Gehört eine Wohnung einer "Gesellschaft bürgerlichen Rechts", kann diese dem Mieter wegen des Eigenbedarfs eines einzelnen Gesellschafters kündigen (Bundesgerichtshof AZ VIII ZR 271/06).

Das Kündigungsrecht gilt laut Urteil allerdings nur für diejenigen GbR-Gesellschafter, die schon beim Abschluss des nun gekündigten Mietvertrages Mitglied der Gesellschaft waren.

Sind einer Wohnung zugeordnete Wintergärten oder abgeschlossene Kellerräume beheizt und mit einer Deckenhöhe von mindestens zwei Metern versehen, können sie laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes (AZ VIII ZR 231/06) in die Berechnung der vermietbaren Wohnfläche mit der vollen Quadratmeterzahl einfließen.

Bei Abgrenzungsproblemen zwischen Instandhaltungsaufwendungen (die steuerlich sofort geltend gemacht werden können) und Herstellungsaufwand (der nur über etliche Jahre verteilt abgeschrieben werden kann) hat der BFH in einer kürzlichen Entscheidung ein steuerzahlerfreundliches Urteil (AZ IX R 39/95) gefällt.

Dabei wurde ein früheres Großraumbüro mit Hilfe von Leichtbauwänden und neuen Elektroinstallationen in mehrere getrennt nutzbare Bereiche aufgeteilt. Während die Finanzbehörde darauf beharrte, dass die Aufwendungen Herstellungsaufwand seien, stellten sich die Richter auf die Seite des Steuerzahlers, der sofortigen Erhaltungsaufwand unterstellte.

Nach Auffassung des Gerichtes führten die Baumaßnahmen weder zu einer Wesensänderung der nach wie vor als Büroflächen vermieteten Räumlichkeiten noch zu einer Erweiterung der Nutzfläche. Weil durch die Arbeiten auch der Baustandard des Objektes nicht erhöht wurde (Sanitärinstallationen, Heizung und Fenster blieben im wesentlichen unangetastet), müsse von einem sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand ausgegangen werden.

Steuerexperten gehen nunmehr auch davon aus, dass die Leitsätze dieses Urteils auch anwendbar sein dürften, wenn Büros zu Wohnungen umgestaltet oder wenn vermietete Wohnräume entsprechend umgestaltet werden.

Bauen Eltern in ihr Haus einen Treppenlift ein, damit der nach einem Unfall gelähmte Sohn dort wieder leben kann, können sie die damit verbundenen Kosten als "außergewöhnliche Belastung" steuerlich geltend machen. Das entschied das Sächsische Finanzgericht (AZ 2 K 1859/04).

Das Oberlandesgericht Hamm wies die Klage eines Bauträgers auf Schadenersatz ab (AZ 24 U 150/04), der den ursprünglichen Zeitplan nicht einhalten konnte und deshalb vom Bauherrn eine neue, letzte Frist gesetzt bekam, die nach Lage der Dinge ebenfalls nicht eingehalten werden konnte.

Nach Feststellung des Gerichts muss er seinem Kunden innerhalb einer Woche einen detaillierten Zeitplan vorlegen, aus dem hervorgeht, wann unter Einsatz aller Kräfte einschließlich Samstagsarbeit mit einer Fertigstellung gerechnet werden kann.

Das Oberlandesgericht Hamm verurteilte einen Vermieter gewerblich genutzter Räumlichkeiten, durch bauliche Maßnahmen sicherzustellen, dass die für die Raumtemperatur in der Arbeitsschutzverordnung festgelegten Höchstgrenzen auch an wärmsten Sommertagen nicht überschritten werden (AZ 30 U 131/06).

Das Gegenargument des Vermieters, dass dies nur mit einer Klimaanlage zu schaffen sei, was wiederum den Umweltschutzzielen nicht zuträglich wäre, interessierte die Richter nicht.

Vermieter nicht klimatisierter gewerblicher Objekte sollten jetzt nach Auffassung einiger Juristen versuchen, die bestehenden Mietverträge um eine Klausel zu erweitern, aus der hervorgeht, dass die Räumlichkeiten nicht klimatisiert sind und dass deshalb an heißen Tagen die in der Arbeitsschutzverordnung festgelegten Höchsttemperaturen überschritten werden können. Auch in neue Verträge sollte ein entsprechender Passus aufgenommen werden.

Im Zweifelsfall empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Rechtsanwalt. Das vorstehend beschriebene Urteil betrifft ausdrücklich nur gewerbliche Räume, also keinen Wohnraum!

Ein Vermieter kann nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er in der Wohnung seinen Neffen "unterzubringen" gedenkt.

Das ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichtes Merzig (AZ 23 C 1282/04) und gilt nach Auffassung des Gerichtes auch, wenn der Vermieter "gemeinsame Lebenspläne" mit dem Neffen entwickelt habe. Vermieterfreundlicher zeigte sich dagegen das Landgericht Potsdam (AZ 11 S 146/05), das eine Eigenbedarfskündigung auch für die Versorgung einer bisher nicht im Haushalt lebenden Hausgehilfin zuließ.

Das Gericht setzte in diesem Fall voraus, dass für die Beschäftigung einer solchen Person ein Bedürfnis vorliege und dass deren Unterbringung im Haus des Vermieters oder in einer in unmittelbarer Nähe gelegenen Wohnung aus persönlichen, wirtschaftlichen oder anderen wichtigen Gründen geboten sei.

Gleiches soll nach Auffassung des Gerichtes auch für den Fall gelten, in dem Wohnraum für die künftige Pflegekraft eines Angehörigen des Vermieters benötigt wird.

Grundsteuer kann man sich erlassen lassen, wenn ein Gebäude z.B. um mehr als 20% im Ertrag des jeweiligen Jahres gemindert war (§ 33 GrStG).

Anträge dafür sind beim Steueramt der jeweiligen Gemeinde bis jeweils 31.05. des Folgejahres zu stellen!

Der Energieausweis wird nun unweigerlich ab 01.01.08 für Ein- und Mehrfamilienhäuser Pflicht.

Die günstigste Art, daran zu kommen, ist für Haus- und Grund-Mitglieder z. B. bis 31.07.07 das Angebot der Firma Minol (= 29,75 €) und Sie haben bei Verkauf oder auch Vermietungen (was besonders wichtig wird!) auf 10 Jahre Ihre Pflicht und Schuldigkeit erfüllt.

Also am besten gleich melden unter Tel. 01805 - 035460 - wir kennen keinen günstigeren Weg!

Lässt ein Vermieter die Fenster des Hauses erneuern, muss er den Mietern das sich daraus ergebende Energie-Einsparpotential genau mitteilen.

Unterlässt er dies, so der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 47/05), kann der Vermieter die Modernisierungskosten auch nicht auf die Miete umlegen.

Versucht ein Mieter für seinen vorzeitigen Auszug einen Nachmieter zu stellen, kann der Vermieter den Einzug einer Familie mit mehreren Kindern ablehnen, wenn die bisherigen Mieter keine Kinder hatten und er selbst direkt unter der vermieteten Wohnung lebt (LG Hildesheim AZ 7 S 41/05).

Bei „strukturellem Leerstand“ kann nach § 33 des Grundsteuergesetzes die Grundsteuer teilweise erlassen werden, wenn das Grundstück in seinem Ertrag wesentlich gemindert ist und die dafür nicht vom Eigentümer verschuldet wurden.

Die höchsten deutschen Verwaltungsrichter korrigierten in einem kürzlichen Beschluss und tragen damit der Tatsache Rechnung, dass insbesondere in Ostdeutschland nach wie vor ganze Stadtviertel leer stehen.

Ein Antrag auf Grundsteuererlass muss regelmäßig bis zum 31.03. des Folgejahres gestellt werden, so dass dieser steuerzahlerfreundliche Beschluss heute frühestens für 2006 gestellt werden kann.

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Die Industrie- und Handelskammer hat auch in 2006 wieder die Hildebrand Immobilien GmbH für das Engagement für die Berufsausbildung und die aktive Ausbildungstätigkeit ausgezeichnet.

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Die SOS-Kinderdörfer bedanken sich bei Helmut Hildebrand für 20 Jahre Freundschaft und Unterstützung.

Verkaufen private Eigentümer auf Druck der kreditgebenden Bank innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Wohnungen, so ist diese Verkaufstätigkeit dennoch nicht dem gewerblichen Immobilienhandel zuzurechnen (Finanzgericht Köln - AZ 6 K 397/04).

Das Amtsgericht Fürstenwalde musste sich mit der Frage beschäftigen, wie hoch ein Vermieter die Heizung einstellen muss (Az. 12 C 481/04).

Danach reicht es aus, wenn während der Heizperiode tagsüber eine Raumtemperatur von 20 Celsius erreicht wird. Nachts hielt das Gericht eine Temperatur von 18 Celsius für ausreichend. Die vom klagenden Mieter geforderte Aufheizung auf tagsüber 22 Celsius wurde abgelehnt.

Selbst wenn Ehepartner gemeinsam ein Darlehen aufnehmen, kann sich die Bank nach einer Scheidung unter Umständen nicht bei jedem der früheren Gatten gleichermaßen schadlos halten.

Das musste sich eine Bausparkasse vom Landgericht Mainz sagen lassen (Az. 5 O 63/06). Im Urteilsfall hatte ein Ehepaar für den Kauf eines Hauses 214.000 € aufgenommen. Als der Mann mit den Ratenzahlungen Jahre später im Rückstand gekommen war, forderte die Bausparkasse die inzwischen geschiedene Frau auf, einzuspringen und für einen Teil der Schulden einzustehen.

Das Gericht sprach von einer „krassen finanziellen Überforderung“ der Frau und stellte sie von jeglicher Haftung frei. Der Bausparkasse hätte bei Unterzeichnung des Kreditvertrages klar sein müssen, dass die damals einkommenslose Frau und Mutter eines einjährigen Kindes den Kreditvertrag nur aus „emotionaler Verbundenheit“ mit unterschrieb. Darüber hinaus habe sie auch zu keinem Zeitpunkt von dem Kredit profitiert, weil der Mann sich als Alleineigentümer des mit dem aufgenommenen Geld erworbenen Hauses eintragen ließ.

Auch das Oberlandesgericht Dresden (Az. 12 U 1394/06) sprach aus ähnlichen Gründen eine Verkäuferin von der Mithaftung für einen 10.000 €- Kredit frei, den sie gemeinsam mit ihrem Ehemann aufgenommen hatte. Weil die Frau im ganzen Jahr nur rund 10.000 € verdiene und für zwei minderjährige Kinder aufzukommen habe, wäre es ihr von vornherein unmöglich gewesen, anstatt des Mannes die Kreditraten zu leisten.

Ein Vermieter muss in der sogenannten „Nebenkostenabrechnung“ nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 1/06) auch diejenigen Kosten aufführen, die nicht „auf die Mieter umgelegt“ werden können.

Geschieht dies nicht, so das höchste deutsche Zivilgericht, fehle es der Abrechnung an der erforderlichen Transparenz.

In einer anderen Entscheidung stellte der Bundesgerichtshof eindeutig klar, dass die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen, die der Vermieter für sein Haus abgeschlossen hat, im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die einzelnen Mieter verteilt werden können (Az. VIII ZR 80/06). Voraussetzung ist allerdings, dass die Versicherungsprämien in den Mietverträgen als „umlagenfähige Betriebskosten“ erwähnt sind.

Hildebrand Immobilien ist auch in 2007 wieder mit dem Bellevue-Qualitätssiegel "Best Property Agents" ausgezeichnet worden.

Auch wenn wegen defekter Messgeräte eine zutreffene Berechnung und Verteilung der Heizkosten unmöglich erscheint, darf ein Mieter seine Nebenkostenvorauszahlung nicht kürzen (Bundesgerichtshof AZ VIII ZR 373/04).

Die Richter befanden, dass in diesem Fall eine in etwa zutreffende Verteilung der Heizkosten ausnahmsweise auf Grundlage der Vorjahreswerte erreicht werden könnte.

Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Discothek die Anwohner unzumutbar in ihrer Nachtruhe stört, ist nicht nur zu prüfen, inwiefern Musik aus dem Innern der Gaststätte in der Nachbarschaft zu hören ist, sondern auch, welche sonstigen Geräusche von der Disco ausgehen.

Stellt sich dabei heraus, dass nicht nur die Musik "auf der Straße" zu hören ist, sondern auch die an- und abfahrenden Gäste eine erhebliche Geräuschkulisse produzieren, so darf die Stadt die Sperrstunde des Treffpunkts vorziehen (Saarländisches OVG, 1 R 21/06).

Die Bundesregierung hat die Neuregelung der Erbschafts- und Schenkungsteuer lt. Medienberichten zunächst vertagt.

Ursprünglich war geplant, nach der Sommerpause einen Referentenentwurf zur Reform der Erbschaftsteuer zu beraten, um diese bereits zum Jahresbeginn 2007 in Kraft zu setzen. Zunächst muss das für den Dezember erwartete Urteil des Bundesverfassungsgerichtes zur Erbschaftseuer abgewartet werden.

In einer Wohneigentumsanlage müssen die Kosten für Aufzüge und Reinigung der Treppenhäuser als "Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs" auch von den Eigentümern getragen werden, die die Einrichtungen nicht nutzen.

Ausnahme: Die Teilungserklärung sieht eine andere Regelung vor (OLG Celle, 4 W 241/ 06).

Das Wohnungseígentumsgesetz (WEG) stammt aus dem Jahr 1951.

Konnte früher ein Verwalter auf Lebenszeit bestellt werden, so wurde dies mit der ersten Novellierung des Gesetzes im Jahr 1973 auf 5 jahre begrenzt.

Nach derzeitiger Regelung braucht es z.B. auch die Zustimmung aller Eigentümer einer Gemeinschaft, um eine Sanierung zu beschließen. Bislang reichte eine Gegenstimme aus, um die Sanierung zu verhindern. Künftig sollen Eigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen können.

Mit einem BGH-Urteil wurde auch die gesamtschuldnerische Haftung geändert: Ein Eigentümer haftet nicht mehr für alle anderen, etwa gegenüber Lieferanten.

Auf den Immobilienmärkten etlicher Staaten herrscht eine Art „Goldgräberstimmung“, die durch zum Teil historisch niedrige Zinsniveaus zusätzlich angeheizt wird.

In den letzten zehn Jahren haben sich z. B. die Immobilienpreise in Frankreich verdoppelt und in Spanien stiegen sie um annähernd 150%. Und in einigen Gegenden der USA sind sogar weitaus höhere Steigerungsraten festzustellen: In guten Lagen Manhattans nahmen beispielsweise die Immobilienpreise allein im ersten Quartal 2005 um weitere 25% zu. Die mit dieser Entwicklung einhergehende „Kreditblase“ in den USA könnte aber auch schnell platzen, wenn nur die Zinsen deutlich steigen sollten. Eine deutliche Erholung des Dollarkurses gegenüber dem Euro ist, von den üblichen Schwankungen einmal abgesehen, für die nächste Zeit nicht zu erwarten.

Von einer maßgeblichen Geldverteuerung ist allerdings wohl bis auf weiteres nicht auszugehen.

Quelle: Verlag Arbeit und Wirtschaft

Bei sogenannten "haushaltsnahen Dienstleistungen" können schon seit einigen Jahren 20% der Rechnungssumme (maximal 600 €) von der Einkommensteuer abgezogen werden.

Seit diesem Jahr gilt diese Begünstigung auch für qualifizierte Handwerkerarbeiten (z.B. Elektro- oder Installationsarbeiten oder auch die Verlegung von Fliesen und Fußböden), wobei aber nach wie vor nur der Arbeitslohn steuerlich berücksichtigt werden kann! Gesamtmeterpreise - etwa auf Quadratmeterbasis - sollten Lohn- und Materialkosten jedoch trennen. Laut der Oberfinanzdirektion Koblenz (AZ S 2296b A - St 32 2) sollte der Textvorschlag lauten: "Im Rechnungsbetrag in Höhe von ... € sind Materialkosten in Höhe von ... € brutto enthalten."

Mit der Nichtannahme einer Verfassungsbeschwerde gegen die Erhebung von Grundsteuer auf selbstgenutztes Wohneigentum hat das Bundesverfassungsgericht eindeutig zu verstehen gegeben, dass es die Grundsteuer für generell verfassungsmäßig hält (Az. BvR 1644/05).

Wie sicher sich die höchsten deutschen Richter ihrer Sache sind, belegt die Tatsache, das der Ablehnungsbeschluss nicht weiter begründet wurde und nicht anfechtbar ist.

Der Europäische Gerichtshof entschied vor einigen Monaten, dass steuerliche Verluste aus im Ausland gelegenen Immobilien auch bei der Berechnung der deutschen Steuer genau so berücksichtigt werden müssen wie eventuell anfallende Gewinne (AZ C-152/03).

In den meisten Fällen bedeutet dies, dass die Verluste zwar nicht das zu versteuernde Einkommen direkt mindern, eventuell aber den anzuwendenden Steuersatz. Ob die Verluste in Deutschland überhaupt anerkannt werden, richtet sich dabei stets nach deutschem Recht.

Die neue "Spielregel" gilt zumindest für alle in anderen EU-Staaten gelegenen Immobilien. Eine Ausnahme bildet dabei Spanien, wo Mietverluste sogar direkt mit deutschen EInkünften verrechnet werden können.

Wird eine Wohnung in einer Wohneigentumsanlage durch einen Wasserschaden in der darüber liegenden Wohnung beschädigt, so kann der betroffene Eigentümer Ansprüche, die die Wohngebäudeversicherung ablehnt, nicht beim Eigentümer geltend machen - auch nicht mit Blick auf ein erhöhtes Prozessrisiko.

Gebäudeversicherungen würden, so urteilte der Bundesgerichtshof, von Wohnungseigentümern in der berechtigten Erwartung abgeschlossen, dass ihnen die versicherten Risiken abgenommen würden (AZ: V ZR 62/06).

IVD rät zur Rücksicht auf Nachbarn.

Jeder Mieter muss Rücksicht auf seine Nachbarn nehmen, das gilt auch während der WM. Fair play gilt ncht nur für Sportler, sondern auch für Mieter und Eigentümer.

Damit der Nachbar oder Vermieter nicht die rote Karte zücken muss, genügt es aber, sich bei den häufigsten Streitpunkten an ein paar Regeln zu halten: Grillen ist in den Sommermonaten in Ordnung, vorausgesetzt, dass die Nachbarn dadurch nicht unzumutbar durch dichten Qualm oder überdurchschnittlichen Lärm belästigt werden. Die absolute Nachtuhe zwischen 22.00 und 7.00 Uhr ist jedoch zu beachten.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat einen Balkon zum Wintergarten umgebaut und Fenster durch einen Balkon ersetzt, ohne dazu die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer der Anlage eingeholt zu haben.

Dann ist er verpflichtet, auf Antrag auch nur eines Eigentümers den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Ist der Eigentümer dazu nicht bereit, so kann der Rückbau gegen Erstattung der Kosten per "Ersatzvornahme" vorgenommen werden. Der in der Wohnung lebende Mieter ist verpflichtet, diesen Rückbau zu dulden (BGH, VZR 112/06).

Der Eigentümer einer vermieteten Immobilie muss dem Finanzamt akkurate Nachweise über den Verwendungszweck aufgenommener Kredite vorlegen, wenn die Zinsen als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt werden sollen (AZ 1 K 4060/02 - Finanzgericht München).

Im Urteilsfall wollte der Kläger alle aufgelaufenen Zinsen geltend machen, weil der unstrittige Gesamtaufwand für die Vermietungsobjekte über der Gesamtsumme der im fraglichen Zeitraum aufgenommenen Darlehen lag. Doch das Finanzgericht folgte dieser "summarischen Betrachtungsweise" nicht. Es stellte vielmehr fest, dass die Zinsen nur derjenigen Darlehen steuerlich berücksichtigt werden dürfen, bei denen die Verwendung der ausgezahlten Darlehenssumme eindeutig für den Erwerb oder die Herstellung der vermieteten Immobilien nachgewiesen werden kann.

Wird einem Mieter der Mietvertrag wegen "Mietschulden" gekündigt, muss dieser seinen nächsten Vermieter vor Vertragsabschluss über diesen Tatbestand in Kenntnis setzen. Unterläßt er dieses, kann der neue Vermieter unter Umständen sofort wieder kündigen.

Das ergibt sich aus Entscheidungen des Langerichtes Bonn (Az. 6 / 312/05 und 6 S 226/05).

Wer eine Wohnung an Angehörige vermietet, für die Nebenkosten-Abrechnung aber eine "unklare Vereinbarung" (hier für die Zahlungstermine) getroffen hat, liefert dem Finanzamt damit "ein gewichtiges Anzeichen für die private Veranlassung der Wohnungsüberlassung".

Folge: Das Mietverhältnis muss nicht steuerlich anerkannt werden (Finanzgericht München, 9 K 2885/04).

Will ein Wohnungseigentümer auf seiner Loggia eine Klimaanlage an der Außenwand anbringen, so handelt es sich zwar um eine bauliche Veränderung, zu der an sich die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich wäre.

Ist allerdings eine ,,Beeinträchtigung der bauphysikalischen Eigenschaften der Wand" nicht zu erwarten, so genügt es, wenn der Eigentümer der benachbarten Wohnung mit der Installation der Klimaanlage einverstanden ist (OLG Düsseldorf, 3 Wx 197/06).

Wenn ein Mieter freistehende Möbel durch Einbaumöbel ersetzt, können die Bewohner der darunter liegenden Wohnung eine Mietminderung geltend machen, wenn durch den Möbeleinbau sogenannte "Lärmbrücken" entstanden sind und es zu einer permanenten Lärmbelästigung kommt.

Das hat das Amtsgericht Neuruppin entschieden (Az. 42 C 263/04).

Ein Mieter hat bei Nebenkostenabrechnungen kein Anrecht auf Kopien der zugrunde liegenden Belege. Das hat der Bundesgerichtshof nun klargestellt (Az. VIII ZR 78/05).

Es genügt, wenn interessierten Mietern Gelegenheit gegeben wird, in die Originalbelege Einblick zu nehmen.

Will der Mieter die Miete mindern, ist bei der Berechnung von der Brutto-Warmmiete auszugehen. Folglich sind dies neben der Grundmiete auch die Zahlungen für Betriebskosten und Heizkosten (BGH, XII ZR 225/03, VIII ZR 347/04).

Beim Abschluss eines Mietvertrages mit einem (Ehe-) Paar sollte der Vermieter darauf achten, dass nicht nur beide Partner im Rubrum des Vertrages erwähnt sind, sondern ihn auch unterschreiben.

Für Mietschulden haftet nach einem Urteil des Landesgerichtes Berlin (Az. 63 S 237/03) sonst nämlich nur derjenige Mieter, der den Vertrag auch unterzeichnet hat.

Etwas anderes könne nach Auffassung des Gerichtes nur gelten, wenn im Vertrag für den nicht unterschreibenden Mieter ein „Vertretungsvermerk“ festgehalten ist oder wenn dieser im Laufe des Mietvertrages bei einer anderen rechtsgeschäftlichen Erklärung eindeutig zu erkennen gibt, dass auch er als Mieter anzusehen sei und damit auch für die Mietschulden geradezustehen haben.

Die obersten Zivilrichter haben aber eine zeitliche Grenze gezogen: Steht der Kündigungsverzicht bereits vorgedruckt im Mietvertrag, so ist er nur für 4 Jahre in Ordnung. Danach werde der Mieter unangemessen benachteiligt (AZ: VIII ZR 27/04).

Der Bundesgerichtshof orientiert sich dabei an den gesetzlichen Vorschriften für einen Staffelmietvertrag, bei dem das Kündigungsrecht des Mieters ebenfalls für höchstens 4 Jahre ausgeschlossen werden darf (§ 557a BGB).

Allerdings sollten sich Mieter auf den Kündigungsverzicht möglichst gar nicht erst einlassen. Wer den Passus im Vertrag schon stehen hat und kurzfristig aus dem Vertrag entlassen werden möchte, sollte einen geeigneten Nachmieter vorgschlagen und auf ein "dringendes berechtigtes Interesse" pochen, was sich u.a. wegen eines neuen Jobs in einer anderen Stadt ergeben kann.

Der Einzelfall sollte aber in jedem Fall mit einem Rechtsanwalt besprochen werden, da die Rechtsprechnung hohe Anforderungen an diese sogenannte Dringlichkeit stellt, mit der das Mietverhältnis schließlich vorzeitig endet.

Über eine längere Zeit als 1 Jahre fest vereinbarte Mietverträge müssen in Schriftform vereinbart sein. Liegt kein schriftlicher Mietvertrag vor, gelten sie als unbefristet abgeschlossen.

Die Folge ist dann, dass auch während der ursprünglich besprochenen (und mündlich vereinbarten) "Festmietzeit" dennoch unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden kann.

Lässt sich beim Abschluss eines solchen Mietvertrages eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts von nur einem Gesellschafter oder einem Dritten vertreten, so muss dieser Vertreter den Mietvertrag mit einem entsprechenden Vertretungszusatz unterzeichnen. Fehlt es an einem derartigen Zusatz, gilt die Schriftform nur dann als gewahrt, wenn sämtliche Mitgesellschafter den Mietvertrag unterzeichnet haben.

Das ergibt sich aus einem Beschluss des Oberlandesgerichtes Düsseldorf (AZ I-24 U 46/05).

Ein liebestrunkener Norddeutscher verließ nachts seine Wohnung, um bei seiner Freundin zu übernachten. Eilig zog er die Haustür hinter sich zu und vergaß das Abschließen. Das erleichterte wenig später einem Einbrecher ganz erheblich die Arbeit.

Wer seine Wohnung über Nacht verlässt und nicht abschließt, handelt grob fahrlässig, urteilten die Richter. Die Versicherung musste nicht für den Schaden aufkommen (OLG Oldenburg 3 U 34/05).

Nach diesem neuen Urteil sind allein aus taktischen Gründen abgegebene Versteigerungsangebote im ersten Zwangsversteigerungstermin unwirksam.

Laut Gesetz muss ein Versteigerungsobjekt beim ersten Termin mindestens die Hälfte seines Verkehrswertes erzielen. Bis zu einem Wert von 70 Prozent des Verkehrswertes kann der Gläubiger sein Veto einlegen.

Für viele Immobilien findet sich aber unter diesen Voraussetzungen kein Käufer. Deshalb wird oftmals ein zweiter Termin notwendig, bei dem dann die Mindestgrenzen entfallen. Wer als Schnäppchenjäger eine zweite Person beim ersten Termin vorschickt und diese niedrig bieten lässt, nur damit es zum zweiten Termin kommt, sollte allerdings aufpassen. Denn wenn der andere nicht auch beim zweiten Termin mitbiete, gehe die Rechtsprechung davon aus, dass es sich um ein bloßes Scheinangebot handele (BGH, Az. V ZB 98/05).

Spielt der Sohn eines Nachbarn Schlagzeug, so müssen seine Eltern dafür sorgen, dass die Mitmieter nicht "wesentlich in ihrem Wohlbefinden beeinträchtigt" werden.

Grundsätzlich verbieten lässt sich das Schlagzeugspielen jedoch nicht. Wie so oft kommt es auf den Einzelfall an (LGt München 1, 6 S11144/05).

Ein Schornsteinfeger, der im Auftrag der Stadt in einer Wohnungseigentumsanlage gearbeitet hat, muss nicht in jedem Fall herausfinden, ob eine von ihm geprüfte und gekehrte Anlage zum Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft oder zum Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers gehört.

Der Leistungsbescheid der Stadt darf an die Gemeinschaft als "Gesamt- Gebührenschuldner" gehen (VG Darmstadt, 9 G 1892/06).

Muss der Eigentümer einer Mietwohnung nach dem Auszug eines stark rauchenden Mieters die Wände mit Salmiakgeist reinigen, so übersteigt das die Grenze einer normalen Schönheitsreparatur. Sind die Wände durch Nikotin dermaßen stark vergilbt, kann der Vermieter auch dann Schadenersatz vom Mieter verlangen, wenn der Mieter beim Auszug eigentlich (noch) keine Schönheitsreparaturen schuldete

Er hat die Räume nicht "vertragsgerecht" genutzt (AG Bremerhaven, 56 C 286/02).

Ziehen Sie um, können Sie künftig das Finanzamt an Ihren Kosten beteiligen. 20 Prozent der Umzugskosten (nur Arbeitszeit), jedoch maximal 600 € pro Jahr, können als haushaltsnahe Dienstleistung direkt von der Steuerschuld abgezogen werden.

Dazu gehören auch von Umzugsspeditionen durchgeführte private Umzüge (Oberfinanzdirektion Koblenz - S 2296b A - St32 3).

In den meisten Mietverträgen findet sich die auch laut Gesetz vorgesehene Regelung, nach der die Miete im voraus bis zum dritten Werktag des jeweligen Monats zu zahlen ist. Wenn dies vereinbart ist, stellt eine regelmäßig unpünktliche Mietzahlung eine für den Vermieter unzumutbare Belastung dar, weil er aus diesem Grund gezwungen ist, das "ungewöhnliche" Zahlungsverhalten seines Mieters ständig zu überwachen.

Nach einem Urteil des Landgerichtes Berlin (Az. 67 S 200/04) kann der Vermieter aus diesem Grund fristlos kündigen, wenn er den Mieter vorher abgemahnt hat und es dennoch zu drei weiteren "unpünktlichen" Mietzahlungen kommt.

Wenn sich nach dem Einbau neuer Fenster in einer Wohnung Schimmel bildet, kann nach einem Urteil des Landesgerichtes Gießen (Az. 1 S 63/00) unter Umständen der Vermieter dafür verantwortlich sein.

Im Urteilsfall hatte der Hausbesitzer es unterlassen, seine Mieter auf das neue Heiz- und Lüftungsverhalten aufmerksam zu machen, das nach dem Einbau der besonders "dichten" Fenster erforderlich wurde.

Werden die Mieter eines Mehrfamilienhauses ständig durch Tauben belästigt, muß der Vermieter zur Abhilfe geeignete Maßnahmen ergreifen, um weitere Belästigungen zu vermeiden.

Das hat das Amtsgericht Hamburg unter dem AZ 40 a C 565/02 entschieden.

Wer sich bei einer Immobilienfinanzierung nicht übernehmen will, sollte seine finanziellen Möglichkeiten vorher genau prüfen, denn die häufigsten Fehler lassen sich eigentlich ganz gut vermeiden: Vergessen Sie bei Ihrer Kalkulation nicht die unregelmäßig anfallenden Kosten Ihrer Haushaltsführung, wie etwa Autoreparatur, den Urlaub, Kleidung etc..

Finanzexperten raten, am besten anhand der letzten Kontoauszüge bzw. eines Haushaltsbuches zu prüfen, welche Kosten insgesamt noch zu berücksichtigen sind.

Auch die Nebenkosten werden oftmals unterschätzt: Für die Grunderwerbsteuer sind 3,5 %, für eine Maklergebühr zwischen 5,8 und etwa 7,0 % und für Notar- und Gerichtskosten nochmals rund 1,5 % zu kalkulieren.

Auch Reparaturen können anfallen und der Modernisierungsaufwand nicht zu knapp kalkuliert sein.

Wer Rücklagen bildet, dem bleiben im Regelfalle derartige Überraschungen erspart. Sparen können Sie auch schon bei der Auswahl Ihrer Finanzierung, denn die Banken haben durchaus unterschiedliche Konditionen. Schon 1 % Unterschied bei den jährlichen Annuitäten kann jährlich mehrere tausend Euro bedeuten. Denken Sie auch an eine Risikolebensversicherung oder eine Berufsunfähigkeitsversicherung, mit der Sie Ihre Familie auch nach einem vorzeitigen Ableben gut absichern können.

Übrigens: Über Kooperationspartner von uns können wir Ihnen auch einen banken-unabhängigen Finanz-Service anbieten.

Auch wenn ein Steuerpflichtiger seine Absicht zur Einkünfteerzielung aus Vermietung und Verpachtung längst aufgegeben hat, kann er daraus vorab entstandene Aufwendungen auch weiterhin als Werbungskosten geltend machen.

Das ist nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes (Az. IX R 3/04) zumindest dann der Fall, wenn diese Aufwendungen dazu dienen, sich aus der gescheiterten Investition endgültig zu lösen und die vergeblichen Kosten ihrer Höhe nach zu begrenzen. Im Streitfall erkannten die höchsten deutschen Steuerrichter deshalb Zahlungen im Rahmen eines Vergleichs und die damit zusammenhängenden Rechtsverfolgungskosten als steuerlich abzugsfähig an.

Mit einer Änderung in § 11 des Einkommenssteuergesetzes wurde ab dem Veranlagungszeitraum 2004 der steuerliche Sofortabzug vorweg bezahlter Erbpachtzinsen unmöglich gemacht. Unter Steuerexperten war seitdem umstritten, ob diese Änderung auch für ein bei einer Kreditaufnahme gezahltes Damnum/Disago gilt, das ebenfalls nur noch über die Kreditlaufzeit verteilt steuerlich berücksichtigt werden kann.

Ein aktuelles BMF-Schreiben (Az. IV C3 – S 2253a – 19/05) sorgt nun für Klarheit. Wenn das Damnum nicht mehr als 5% der Kreditsumme beträgt und der Zins für mindestens fünf Jahre fest vereinbart wird, kann es nach wie vor und in voller Höhe sofort als Betriebsausgabe bzw. Werbungskosten Berücksichtigung finden.

Windenergieanlagen können gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen, weil von den Drehbewegungen der Rotoren eine "optisch bedrängende" Wirkung auf die Bewohner von Nachbargrundstücken ausgeht.

Dies kann auch dann der Fall sein, wenn diese Wirkung "nicht bereits aufgrund ihrer Höhe erzielt wird" (Bundesverwaltungsgericht, 4 B 72/06).

Wenn die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, darf der Mieter die Miete mindern und Rückzahlung zu viel gezahlter Miete verlangen (BGH, AZ VIII ZR 133/03).

Wer eine vermietete Immobilie (z.B. ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung) in Zukunft selbst nutzen möchte, sollte eventuelle Reparatur- oder Renovierungsarbeiten am besten etliche Monate vor dem Auszug der Mieter durchführen lassen. Das gilt insbesondere auch, wenn diese Arbeiten durch einen Kredit finanziert werden sollen.

In diesem Fall können die Kreditzinsen nämlich auch noch nach dem Auszug der Mieter als "nachträgliche Werbungskosten" steuermindernd geltend gemacht werden. Das ergibt sich aus einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums (AZ IV C 3 - S 2211 - 11/06), in dem sich die Beamten endlich mehreren steuerzahlerfreundlichen Urteilen des Bundesfinanzhofs beugten.

Auch Erdgeschossmieter müssen sich an den laufenden Kosten eines Personenaufzuges beteiligen, sofern sich im Mietvertrag eine entsprechende Klausel zur Verteilung der sogenannten "Nebenkosten" findet (Bundesgerichtshof: AZ VIII ZR 103/06).

Wenn ein Vermieter seine Mieter mit sogenannten "Abstandzahlungen" zum Auszug bewegt, um die Wohnungen umfassend zu renovieren, können diese Aufwendungen steuerlich nur dann als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn nach Abschluß der Arbeiten auch tatsächlich eine Neuvermietung erfolgt.

Wenn die Wohnungen nicht wieder vermietet oder gar selbst (privat) genutzt werden, ist nach Auffassung des Bundesfinanzhofes (Az. IX R 38/03) keine steuerliche Berücksichtigung mehr möglich.

Ohne Einschaltung eines Maklers (der eventuell auf das folgende Problem hingewiesen hätte) kaufte ein junges Paar von einer alten Dame ein Wohnhaus. Beim Verkauf übergab die alte Dame den Käufern einen Ordner mit den sogenannten "Hausunterlagen". Darin befand sich auch die Police für die Gebäudeversicherung. Der junge Mann legte erst einmal alle Papiere beiseite und zog zunächst um und holte verschiedene Versicherungsangebote ein.

Erst rund 2 Monate nach dem Kauf hatte er eine preisgünstige Versicherungsmöglichkeit gefunden und wollte die bestehende Police kündigen. Die Versicherung verwies ihn auf die bestehende Gebäudeversicherung, die nur innerhalb von 4 Wochen nach Umschreibung des Eigentums im Grundbuch zu kündigen ist und lehnte die Kündigung mit der Konsequenz ab, dass den Käufern nur noch die Möglichkeit einer ordentlichen, fristgemäßen Kündigung bliebe.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Rechtsauffassung (Az: IV ZR 62/03), wonach die Kündigung verspätet erfolgte!

Bei steigenden Energiepreisen erwarten Mieter vom Hauswirt, daß er das Heizöl möglichst günstig einkauft. Das Landgericht München I stellte vor einiger Zeit klar, wozu der Vermieter bzw. Hausverwalter in diesem Zusammenhang verpflichtet ist, und wozu nicht (Az. 15 S 22670/02).

Hier die wesentlichen Grundzüge des Urteils:

1. Der Vermieter ist mit Rücksicht auf seine Mieter stets verpflichtet, beim Heizölkauf das günstigste Angebot herauszusuchen.

2. Einem Preisvergleich bei mehreren "gleichwertigen" Anbietern anzustellen, ist daher wichtig - für spätere Nachweiszwecke sollten die eingeholten Angebote aufbewahrt werden.

3. Ihre Mieter werden dann nicht in der Lage sein, die Heizkostenabrechnung wegen eines unvorteilhaften Heizölkaufes anzufechten.

4. Eine laufende Marktbeobachtung allein zu dem Zweck, den vermutlich günstigsten Zeitpunkt zum Auffüllen des Heizöltanks zu erwischen, kann nach Auffassung des Münchner Gerichtes einem normalen Vermieter bzw. Hausverwalter nicht zugemutet werden.

Wer als Erbe eines Hauses aufgrund eines noch vom Verstorbenen abgeschlossenen Mietvertrages zu einem Umbau oder einer Renovierungsmaßnahme verpflichtet ist, kann die dadurch entstehenden Kosten nicht vom steuerpflichtigen Erwerb von Erbes wegen abziehen.

Eine von der Erbmasse abzuziehende Schuld ist nach einem Beschluss des Bundesfinanzhofes nur dann zulässig, wenn die Arbeiten vor dem Tod erbracht, jedoch noch nicht bezahlt wurden (AZ. II B 150/05).